VALOR CATASTRAL DE INMUEBLES
Con efectos de 1 de enero de 2022 ha entrada en vigor el “temido” valor de referencia del Catastro, regulado en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, conforme al cual en supuestos de adquisición por cualquier título de bienes inmuebles, a efectos de determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), deberá considerarse como valor de referencia el previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a fecha de devengo del impuesto.
Con anterioridad a esta fecha (1 de enero de 2022), el valor catastral de inmuebles de referencia a efectos de determinar la base imponible del impuesto estaba conformado por el valor real del bien inmueble transmitido. Sin embargo, con el cambio normativo el legislador obliga a tomar en consideración el valor de referencia del bien inmueble en cuestión que vendrá determinado, año a año, por la Dirección General del Catastro en base a la aplicación de unos módulos que tendrán en cuenta diversos factores para su cálculo fijando coeficientes de minoración para los supuestos en los que dicho valor de referencia supere el valor de mercado del inmueble.
EXCEPCIONES A LA NORMA GENERAL
Por tanto, en la actualidad, solo caben dos excepciones a esta norma general por las que no procede considerar el valor de referencia como valor que determine la base imponible del impuesto:
- Si el valor del inmueble declarado por los interesados o el precio satisfecho por la adquisición es superior al valor de referencia facilitado por el Catastro, se tomará como base imponible a efectos de la liquidación del impuesto el mayor de aquellos importes.
- Si ni siquiera existiera valor de referencia o no pudiera ser certificado por el Catastro, la base imponible vendrá determinada por la mayor de las siguientes cuantías: la del valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada; o el valor de mercado. Ello sin perjuicio de la comprobación que, con posterioridad, pudiera iniciar la Administración si entendiera que cualquiera de los valores declarados estuviera por debajo del valor real del inmueble.
Parece evidente que con esta nueva realidad puede llegar a acontecer, en multitud de ocasiones, un perjuicio manifiesto para el contribuyente. Supongamos que, en una operación de transmisión de un inmueble, el valor catastral de inmuebles de referencia facilitado por el Catastro dista mucho tanto del valor real (puede, por ejemplo, que el inmueble no esté en condiciones medianamente adecuadas de habitabilidad o uso) como del valor de contraprestación fijado en escritura. En este caso ¿tendríamos que dar por bueno, de un modo inequívoco, el valor de referencia del Catastro? Pues así es, al menos en un primer momento.
Esta situación evidencia un cambio en el procedimiento establecido, dado que, con anterioridad al cambio normativo, era la Administración la encargada de impugnar el valor facilitado por el contribuyente en el caso de que entendiera que el valor determinado en la escritura (se presumía como valor de mercado) no se correspondía con el valor real del inmueble. Sin embargo, con la modificación actual el legislador ha invertido las reglas del juego, en el entendido de que lo que procede es otorgar conformidad al valor facilitado por el Catastro, recayendo sobre los contribuyentes la posibilidad de impugnar la valoración en caso de disconformidad.
SITUACIÓN ACTUAL
Cuando un contribuyente presente la autoliquidación del impuesto, la base imponible del mismo vendrá determinada por el valor de referencia que sobre el inmueble haya facilitado el Catastro. Sólo en un momento posterior y, en todo caso, tras haber presentado la autoliquidación preceptiva, podremos presentar ante la Administración una solicitud de rectificación de la autoliquidación impugnando el valor de referencia al entender que el mismo vulnera nuestros intereses legítimos. Ello porque estaríamos pagando un importe superior (determinado por el valor de referencia) del que correspondería si tuviéramos en consideración el valor del inmueble ponderando una serie de elementos “reales” y no los determinados por sistemas de cálculo de módulos que emplea el Catastro con fundamento en datos estadísticos y que, en multitud de casos, comportarán valores ficticios.
Del mismo modo, y en el supuesto de que fuera la Administración quién practicara la liquidación del valor catastral de inmuebles, podremos impugnar, mediante presentación de recurso de reposición (ante la AEAT) o interposición de reclamación económico-administrativa (ante el TEAR), el valor de comprobación referenciado.
El inicio de cualquiera de estos procedimientos tributarios (bien la solicitud de rectificación de la autoliquidación, bien la interposición de recurso) conllevará la obligatoriedad de emisión, por parte de la Dirección General del Catastro, de un informe vinculante en el que, valorando los elementos de prueba aportados, ratificará o corregirá el valor de referencia previamente impugnado.
El último término y no por ello menos importante, merece la pena advertir que la Ley 11/2021 también modifica a estos efectos la base imponible de los bienes inmuebles que debe tomarse como referencia de cara a la presentación del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), aunque en este caso concreto lo hace de un modo mucho más confuso al señalar que la base imponible se determinará por el mayor de los siguientes valores:
- El valor catastral del inmueble.
- El determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
- El precio, contraprestación o valor de la adquisición
Pues bien, todo hace pensar que el valor de referencia (determinado por la Administración para la liquidación del ITPAJD o del ISD; por tanto, para otros tributos) es el que debe tenerse en cuenta para fijar la base imponible del bien inmueble. Dado que el valor de referencia servirá para determinar, con efectos de 1 de enero de 2022, la base imponible del tributo que grave la adquisición (por cualquier título) de un inmueble, se deduce que el valor de referencia afectará, exclusivamente y en lo que se refiere al IP, a bienes inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022 (con independencia de que hayan estado sujetos a ITPAJD o a ISD), no afectando a situaciones patrimoniales preexistentes.
Alejandro López. Departamento Fiscal.
Visita nuestra web http://www.ecmasesores.com
