¿Es posible dejar de pagar la renta de un local de negocio?

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¿Es posible dejar de pagar la renta de un local de negocio? ¿Es posible solicitar una renegociación del contrato de arrendamiento con motivo del COVID-19?

El motivo del presente documento es intentar aclarar las dudas que algunos clientes, propietarios de negocios con locales arrendados a terceros, y de otros propietarios de locales que tienen arrendado el mismo a empresas o particulares que los utilizan para desarrollar su negocio, han trasladado a este despacho con motivo de la situación de incertidumbre y cierre temporal pero forzoso de negocios generada por el COVID-19.

Como premisa hemos de señalar que no puede darse una respuesta categórica al problema, pero podemos intentar sentar algunas bases para hacernos una idea de la situación.

En primer lugar, habrá que examinar el contrato firmado entre arrendador y arrendatario, pues nada tiene que ver un local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19.

Entendemos que una de las premisas para intentar rebajar la renta o renegociar el contrato de arrendamiento de un local de negocio sería que la actividad estuviese incluida entre la obligadas a cerrar por causa del mentado Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, puesto que de no ser así parece mucho más complicado que prospere jurídicamente. Nuestro Derecho, a través del Tribunal Supremo ha desarrollado la cláusula rebus sic stantibus, que verificada la desigualdad en las prestaciones del contrato y la modificación sustancial e imprevista de las condiciones de este, puede conducir a una rebaja de la renta o a una renegociación del contrato de arrendamiento, pero no a una exoneración del pago de esta vía suspensión del contrato de arrendamiento. No tiene sentido que los efectos del riesgo asumido por el empresario arrendatario se trasladen íntegramente al arrendador propietario del local, que tendría este ocupado y no percibiría renta alguna.

Por otra parte, según nuestro criterio la aplicación de dicha cláusula no procedería si el negocio no es una de las actividades obligadas a cerrar y simplemente ha sufrido una bajada en su volumen de negocio, puesto que esto debería ser asumido por el riesgo empresarial propio de cada actividad.
En materia arrendaticia nuestro Tribunal Supremo, en la última jurisprudencia existente sobre el tema, que data de 2014, parece justificar una posible resolución o suspensión del contrato de arrendamiento de larga duración dadas las circunstancias extraordinarias de la anterior crisis, pero finalmente concede una reducción temporal del precio de este.

No obstante, esto no quiere decir, ni mucho menos que se pueda dejar de pagar la renta de manera unilateral cargando sobre las espaldas de la propiedad todos los perjuicios de la situación creada.

Entendemos que lo ideal es que se intente alcanzar una solución amistosa entre arrendador y arrendatario, de manera que ninguna peche con todas las consecuencias del cierre temporal del negocio. Cada caso es completamente distinto, y habrá que estar al contenido del contrato, al tipo de negocio que se desarrolla y a su afección por esta anómala situación.

Para poder estudiar su caso concreto y poder asesorarle de la forma correcta no dude en ponerse en contacto con:

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